Во последните неколку години се забележува значително зголемен интерес кај инвеститорите од Македонија за вложување во туристички недвижности на Халкидики.
Додека дел од инвеститорите купуваат готови апартмани за краткорочно издавање преку Airbnb, сè поголем број се одлучуваат за купување земјиште и изградба на сопствени апартмански објекти, вили или мали туристички комплекси.
Причините се разбирливи.
Халкидики е блиску, добро познат пазар за македонските туристи, има стабилна побарувачка и создава впечаток дека инвестицијата во недвижности е сигурен начин за заштита на капиталот и остварување дополнителен приход.
Најчесто се слушаат две размислувања:
„Ќе купам апартман и ќе го издавам кога не го користам.“ или „Ќе купам плац, ќе изградам неколку апартмани и ќе создадам сопствен туристички бизнис.“
На прв поглед, и двата модели изгледаат логични. Но прашањето што ретко се поставува е:
Дали навистина се инвестира во недвижност или се инвестира во туристички бизнис?
Токму одговорот на ова прашање ја одредува успешноста на инвестицијата.
Најголемата грешка во инвестициските проекции
Кога разговараме со потенцијални инвеститори, најчесто забележуваме дека анализата започнува од цената на имотот. Се пресметува колку ќе чини купувањето на апартманот или колку ќе чини земјиштето и изградбата.
Но вистинската анализа треба да започне од спротивната страна. Не од прашањето: „Колку ќе ме чини инвестицијата?“ Туку од прашањето: „Колкав нето приход може реално да генерира?“
Во хотелската индустрија секоја инвестиција се оценува според нејзината способност да создава приход и добивка. Истото правило важи и за Airbnb апартманите, вилите и малите туристички комплекси.
Кај проектите за нова изградба, грешките можат да бидат уште поскапи.
Освен цената на земјиштето, инвеститорите често ги потценуваат трошоците за инфраструктурни приклучоци, проектирање, дозволи, надзор, уредување на околината, финансиски трошоци и евентуални доцнења во реализацијата.
Во пракса, конечната инвестиција многу ретко останува на нивото на првичната пресметка.
Како се анализира еден туристички објект пред инвестиција?
Најголемиот број инвеститори започнуваат со прашањето: „Колку ќе заработам?“
Професионалната анализа започнува со друго прашање: „Дали овој објект има потенцијал да биде поконкурентен од останатите на пазарот?“ Пред да се направи било каква финансиска проекција, потребно е детално да се анализираат повеќе фактори.
Локација
Во туристичката индустрија локацијата е важна, но не секогаш на начин на кој инвеститорите мислат.
Не е доволно објектот да биде „блиску до море“.
Потребно е да се анализира:
– Реалната оддалеченост од плажа
– Пристапност со автомобил
– Достапност на паркинг
– Близина до ресторани и продавници
– Квалитет на инфраструктурата
– Потенцијал за идно урбанистичко развивање
Разликата помеѓу две локации оддалечени само неколку стотини метри може да резултира со значително различна просечна цена и пополнетост.
Концепт на објектот
Една од најчестите грешки е изградба на уште еден „ист апартман“ на пазар кој веќе е преполн со слични производи. Секој инвеститор пред да влезе во циклус на инвестирање треба да одговори на едно едноставно прашање: Зошто гостите би го избрале токму мојот објект?
Во смисла на ова потребно е да се дефинира:
– Целна група гости
– Категорија на објект
– Ниво на услуга
– Дополнителни содржини
– Уникатна продажна предност (USP – Unique Selling Proposition / Единствена продажна предност)
Денешните гости не сакаат квадратни метри, тие сакаат искуство.
Анализа на конкуренцијата
Пред да се инвестира, потребно е да се анализираат директните конкуренти, и тоа не само најуспешните.
Туку и просекот на пазарот.
Потребно е да се анализира:
– Бројот на конкурентни единици
– Просечни цени по сезона
– Оценки на Booking и Airbnb
– Број на рецензии
– Сезонска пополнетост
-Структура на гости
Голем број инвеститори ги базираат своите проекции врз најдобрите објекти во регионот.
Тоа е исто како нов ресторан да ја базира својата проекција на резултатите на најуспешниот ресторан во градот.
Реалната анализа секогаш се базира на просекот на пазарот.
ADR и RevPAR анализа
Во хотелската индустрија постојат два показатели кои директно ја мерат способноста на објектот да генерира приход.
ADR (Average Daily Rate – Просечна дневна цена) Покажува колкава просечна цена плаќа гостинот по ноќевање.
RevPAR (Revenue per Available Room – Приход по расположлива единица)
Покажува колкав приход генерира секоја расположлива единица без разлика дали е продадена или не.
Овие показатели се многу поважни од поединечните цени во шпицот на сезоната. Тие покажуваат колку навистина вреди објектот како бизнис. Бизнисот не го анализирајте го август. Анализирајте ја целата година.
Една од најчестите грешки е носење заклучоци врз основа на периодот кога побарувачката е најсилна.Во јули и август речиси секој квалитетен апартман може да постигне висока пополнетост и добра цена. Но инвеститорот не купува имот за 60 дена. Инвеститорот купува имот за повеќе години. Затоа најважен KPI (Key Performance Indicator – Клучен показател на успешност) не е пополнетоста во шпицот на сезоната, туку просечната годишна пополнетост.
При изработка на проекции препорачливо е да се анализираат три сценарија:
- Оптимистичко сценарио
- Реално сценарио
- Конзервативно сценарио
Доколку инвестицијата е исплатлива само во оптимистичкото сценарио, тогаш ризикот е значително поголем отколку што изгледа на прв поглед. Приходот не е исто што и добивката, Вториот проблем кај повеќето анализи е што се пресметува приходот, а не добивката. Airbnb платформите покажуваат колку може да се наплати едно ноќевање. Но инвеститорот треба да знае колку од тие средства навистина остануваат на крајот од годината.
Во реална проекција мора да бидат вклучени:
– Провизии од платформите
– Чистење и перење
– Одржување
– Комунални трошоци
– Даночни обврски
– Осигурување
– Замена на опрема и мебел
– Маркетинг
– Локален менаџмент
– Финансиски трошоци
Кај новоизградените објекти потребно е да се пресмета и периодот во кој инвестицијата не генерира никаков приход. Од моментот на купување на земјиштето до првото ноќевање може да поминат една, две, а понекогаш и повеќе години. Тој период има своја финансиска цена која мора да биде дел од анализата. Не го следете приходот. Следете ја нето добивката. Од инвестициски аспект најважен KPI е ROI (Return on Investment – Поврат на инвестицијата). Не е важно дали објектот остварува 20.000 или 50.000 евра приход годишно. Важно е колкава нето добивка генерира во однос на вложениот капитал. Доколку инвеститорот вложува 300.000, 500.000 или 1.000.000 евра, тогаш секогаш треба да го постави истото прашање: Дали истиот капитал може да создаде подобара нето добивка во некоја друга инвестиција?
Во професионалните физибилити студии (Feasibility Study – Студија за изводливост), секогаш се анализираат:
– ROI (Поврат на инвестицијата)
– Payback Period (Период на враќање на инвестицијата)
– NPV (Net Present Value – Нето сегашна вредност)
– IRR (Internal Rate of Return – Внатрешна стапка на принос)
Токму овие показатели покажуваат дали проектот има вистинска економска оправданост. Конкуренцијата расте побрзо отколку побарувачката. Во последните години на Халкидики се градат голем број нови апартмани, вили и туристички комплекси. Тоа е позитивен сигнал за развојот на регионот, но истовремено создава и нов притисок врз пазарот. Гостите имаат повеќе избор, очекувањата се повисоки. Оценките и рецензиите имаат сè поголемо влијание врз продажбата. Секој нов објект што влегува на пазарот влијае врз цените и пополнетоста. Поради тоа, проекциите треба да се базираат на идната конкуренција, а не само на моменталната состојба.
Пасивен приход или активен бизнис?
Многу инвеститори го гледаат Airbnb како форма на пасивен приход. Во реалноста, успешното краткорочно издавање е активен бизнис. Потребна е постојана комуникација со гости, организација на чистење, контрола на квалитет, решавање оперативни проблеми и следење на продажбата. Доколку сопственикот не живее на локацијата, речиси секогаш е потребен локален партнер или професионална менаџмент компанија. Тоа носи дополнителни трошоци кои мора да бидат дел од финансиската анализа.
Заклучок: Не инвестирајте во квадратни метри. Инвестирајте во профитабилност. Без разлика дали станува збор за купување готов апартман или за купување земјиште и изградба на туристички објект, суштината е иста. Недвижноста сама по себе не создава вредност. Вредноста се создава преку способноста на инвестицијата да генерира одржлив приход, да ги покрива ризиците и да обезбеди соодветен поврат на вложениот капитал. Од консултантска перспектива, најчеста причина за неуспешни инвестиции не е лошата локација, туку преголемиот оптимизам во проекциите. Нашата препорака е секој инвеститор да подготви детална физибилити студија и финансиска анализа пред да донесе одлука.
Најважното прашање е едноставно: Доколку пополнетоста биде 20% пониска од очекуваното, а трошоците 20% повисоки од планираното, дали инвестицијата сè уште е исплатлива? Ако одговорот е „да“, тогаш веројатно станува збор здрава инвестиција. Ако одговорот е „не“, тогаш можеби не купувате инвестиција, туку скапо хоби. На крајот, успешните инвеститори не купуваат затоа што пазарот е популарен. Тие купуваат затоа што бројките покажуваат дека инвестицијата има долгорочна економска оправданост. Во туризмот, како и во секој друг бизнис, профитот не се создава со купување на имотот или со изградба на објектот. Профитот се создава со правилна анализа, реални проекции и професионално управување.
Доколку сте заинтересирани можеме да дискутираме на оваа тема.
Г.Д